在房地产市场深度调整的背景下，“金三银四”“红五月”等传统销售旺季的虹吸效应持续减弱，楼市热度呈现全年分散化特征。作为上半年收官月，6月市场表现不仅是对政策效果的阶段性检验，更成为观察下半年市场走向的重要窗口。在中央及地方政策持续释放“止跌回稳”信号的背景下，济南上半年收官月，市场又会交出一份怎样的“成绩单”？
◎文/图山东商报.速豹新闻网记者夏子繁
上半年收官月新房价格二连降
当月网签量缓踩“刹车”
上半年收官月备受关注的“成绩单”中银两融，其核心指标之一的房价数据已率先揭晓。根据国家统计局发布的2025年6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，6月济南新房价格迎二连降，环比下降0.1%，同比下降4.2%。
山东商报.速豹新闻网记者梳理历史数据发现，自我国房地产进入深度调整期之后，济南新房价格就一直呈现波动缓慢下降趋势。2022年11月起新房价格进入下行周期，至2023年1月已连续下跌3个月；2023年2月首次止跌回升后，继而连续6个月上涨，同年8月再次转入跌势并持续走弱，截至2025年1月已形成“十八连降”。今年市场出现阶段性调整，2月房价止跌反弹，3月延续涨势实现“二连涨”，4月环比持平，5月再度小幅下跌，6月则迎来二连降。值得一提的是，在6月房价重点监测我省的四个城市济南、青岛、烟台、济宁中，四城6月房价环比均呈现下降趋势，其中青岛6月份环比下降0.2%，同比下降2.1%；烟台环比下降0.8%，同比下降4.6%；济宁环比下降0.2%，同比下降4.0%。
在新房价格迎来二连降的6月，济南新建商品房网签量悄然踩了“刹车”。根据济南房协信息简报统计显示，2025年6月新建商品房网签11298套，较5月的13133套环比有所收缩，网签面积84.07万平方米，总金额92.28亿元。其中住宅网签3218套，比5月的3275套微降，网签面积44.26万平方米，均价13269.27元/㎡。同时，6月新建商品房批准预售2916套、52.87万平方米，住宅占了超八成份额，商业、办公类则零星补仓。
从各区县新建商品住宅网签情况看，历城区以755套稳居2025年6月网签套数榜首，网签面积10.45万平方米，均价16268.86元/㎡；历下区均价断层领先，达23137.64元/㎡，网签231套、面积3.45万平方米，尽显核心地段价值；商河县均价最低，为5083.31元/㎡，网签179套、面积2.28万平方米。此外，长清、章丘、济阳、莱芜等区域因均价亲民，成为刚需客群的重要选择。
从新建商品住宅网签套数TOP10榜单看，6月济南楼市分化特征鲜明，历城区成最大“赢家”，中海华山珑城、龙湖景粼原著、海信.君安、海通芳华里4个项目上榜，凭借成熟配套与品牌口碑持续吸睛；槐荫区中建锦绣首府、中海天空之镜、御湖境3盘入围，凸显西部新城的市场热度。这些热门项目的共性，折射出当前购房者既青睐头部房企的产品力，又聚焦配套成熟、规划清晰的核心板块，市场分化下的“马太效应”持续加剧。
二手房价格迎二连降中银两融
量价博弈中月末活跃度有回暖
与新房价格走势轨迹相似，济南二手房价格历经二十二连降的长期低迷后，3月好不容易止住跌势，4月却又陷入微降局面。回望过往，济南二手房曾有过一轮长达十七个月的连续下跌，2023年2月才止住颓势。此后虽有短暂回温，但很快开启新一轮下行，直至2025年3月止跌持平。然而好景不长，4月再度下降，截至5月达“二连降”。国家统计局最新数据显示，今年6月济南二手房价格环比下降0.5%，同比下降6.5%，持续承压。
值得注意的是，在山东省内国家重点监测的四个城市中，6月二手房价格均处于环比下降趋势。其中，青岛6月份二手房价格环比下降0.5%，同比下降5.1%；烟台6月份环比下降0.6%，同比下降6.9%；济宁6月份环比下降1.0%，同比下降4.9%。
在房地产市场深度调整的背景下，济南二手房市场“以价换量”模式持续深化，6月市场呈现“量价博弈加剧、分化特征显著”的新态势。作为上半年收官月，市场表现既延续了5月“降价促成交”的常态化趋势，也透露出结构性调整的积极信号。根据房天下研究院监测数据显示，济南6月二手房参考均价为14567元/㎡，环比下降0.63%，同比降幅收窄至4.2%。安居客数据亦显示，6月挂牌均价为14025元/㎡，较5月下降0.7%，但公示均价14475元/㎡降幅较5月收窄0.3个百分点。这种“挂牌价加速下探、实际成交价跌幅收窄”的分化，反映出卖方降价意愿增强与买方议价空间扩大的双向博弈。
有房产中介机构负责人向记者透露，当前二手房市场买卖双方心态分化进一步加剧，根据其所在机构统计数据显示，6月卖方成交周期为45天，较5月缩短10天，而买方成交周期延长至68天，较5月延长12天。“当前市场即便业主降价10%—15%求售，但买家仍需观望3至6个月进行比价。”该负责人称，部分急售房源甚至出现“挂牌价低于同户型均价15%仍难成交”的现象。
尽管价格持续调整，但6月二手房市场活跃度有所改善。数据显示，5月济南二手房成交5680套，同比增长17.9%，6月上半月成交量虽环比下降6.85%，但月末冲量效应显著，部分中介机构数据显示6月下旬单日成交峰值达238套。这种“上旬低迷、下旬回暖”的特征，或与房企半年报冲刺和新出“卖旧买新”补贴密切相关。
政策托底叠加品质升级
下半年有望迎结构性复苏
在政策“组合拳”持续发力与行业结构性变革交织的背景下，济南6月房地产市场整体呈现“政策托底效应显现、品质竞争加速升级”的双重特征。作为上半年收官月，市场表现既延续了5月“量价博弈”的调整态势，更透露出政策累积效应下的结构性转机。6月济南落地的新一轮住房消费促进政策形成叠加效应，成为市场企稳的关键支撑。卖旧买新补贴政策与公积金新政形成协同发力，直接降低购房成本。
有机构统计显示，政策期内购房者通过“补贴”“退税”相组合的方式可节省数万元成本，部分案例显示购房者最高可享6万元政策“礼包”。这一政策红利在6月下旬集中释放，带动商品住宅成交冲量。而房企年中冲刺的策略，更与政策红利形成叠加效应，成为6月市场活跃度提升的关键推手。作为上半年业绩收官节点，房企面临半年销售目标考核与现金流回笼压力，6月普遍加快推盘节奏并加大促销力度。不少房企针对尾盘房源推出“一口价”“工抵房直降20万”等精准促销，刺激刚需购房者入场。改善型楼盘则以各类高端案场活动吸引购房者到访，并取得了一定的成效。
展望下半年，济南楼市将呈现“政策持续发力、市场逐步企稳”的特征。有业内人士认为，市场端，核心区优质资产抗跌性凸显，历下CBD、汉峪金谷等板块的次新改善盘将成为市场焦点；而远郊房源需警惕价格踩踏风险，需通过“以价换量”或转型保障性住房消化库存。行业层面，“好房子”建设将推动房企从“规模扩张”转向“价值创造”，未来随着《住宅项目规范》全面实施，具备绿色建筑、智慧社区、适老化设计等特征的项目将获得政策倾斜与市场溢价，与此同时，房企需加快现金流管理与产品创新，以应对市场分化与融资环境收紧的双重挑战。
“总体而言中银两融，济南6月市场在政策托底与品质升级的双重驱动下，正逐步走出深度调整期。”该业内人士表示，下半年，随着政策效能持续释放与行业转型深化，市场有望在“止跌回稳”基础上，迎来结构性复苏与高质量发展的新周期。
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